こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は不動産売買契約書の注意事項(瑕疵担保責任と危険負担)について書いていきたいと思います。

空き家の売買では瑕疵担保免責で売買することが一般的です。空き家の売却で瑕疵担保責任を付けてしまうと、売却後に高額な修繕費用が発生する可能性がありますので注意が必要です。

家の売買と瑕疵担保責任

瑕疵担保責任
(画像引用元:http://www.address-web.co.jp/qa/194/)

瑕疵担保責任は売買契約書に記載され、買主が家の引き渡しを受けた後「隠れた瑕疵」によって利用に不都合が生じた場合や、契約の目的が達成できないような大きな欠陥が生じた場合の対処について定めています。

瑕疵担保責任は危険負担同様、民法の「任意規定」となっていることから、契約当事者(売主と買主)の合意によって、その内容を自由に変更することが可能です。

地域にもよりますが埼玉県や千葉県、東京都、神奈川県などでは「引渡し完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものに限り、売主は責任を負う」としている場合が多いです。

一方、山梨県や長野県などでは商慣習として比較的新しい物件でも瑕疵担保免責(瑕疵担保責任を付けない)で売買することが多いように感じます。

ただ、不動産業者によって瑕疵担保責任の取り扱い方は異なりますし、売主側の要望があれば瑕疵担保免責での売買も可能です。

先生の解説

瑕疵担保責任の豆知識

瑕疵担保責任については、たとえ「瑕疵担保責任免責」としていても売主が瑕疵の存在を知っていたのにもかかわらず(法律用語で悪意)、その事実を隠して契約した場合「瑕疵担保責任免責」とはならず、買主が損害を受けていればその賠償責任を売主は負うことになります。そのため、建物の欠陥については事前に仲介する不動産会社へ全て話しておいた方が良いでしょう!

また、空き家の売却では瑕疵担保責任をつけると高額修繕が発生する可能性がありますので瑕疵担保責任免責の売買契約書を作成してもらった方がいいです。あなたの物件に合った優秀な不動産会社へ依頼するためにも一括査定サイトなどを上手に利用しましょう。

家の売買と危険負担

危険負担
(画像引用元:http://smtrc.jp/)

危険負担では天災地変などによって売主及び買主双方に責任なく、引渡し前に売買の対象となる不動産が毀損または滅失した場合、どちらが責任を負うかが定められており、一般的に売主が責任を負うことになっています。

民法では売買契約の成立後から引渡しの日(残高決済の日)までに、売主の責めに帰すことのできない事由で売買の目的物が引渡し出来なくなった場合でも売主は買主に売買代金の全額を請求できるとしていますが、あまりにも買主に不利であり、一般的な不動産売買契約書では特約によって下記のように定められています。

不動産売買契約書の条文

  • 「本物件の引渡し前に、天災地変その他売主又は買主のいずれの責にも帰することができない事由によって本物件が滅失した時は、買主は、この契約を解除する事ができる。」
  • 「前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済みの金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない」
先生

不動産売却の注意点まとめ

上記は契約書の条文は売主にとって不利な特約ですが取引の公平を考えると正しいと思います。このような条文が不動産売買契約書には入っていますので火災保険については売買契約を締結したからといって解約せず、売買契約後、残高を決済し所有権移転登記を行うまでは引き続き火災保険・地震保険に入っておきましょう!

売買契約後に火災保険や地震保険を解除してしまうと、売買契約から引渡しまでの間に火災や地震、落雷などで家が滅失・毀損した場合、何の保証も受けられなくなってしまいます。今回の記事が不動産売却の参考になりましたら幸いです。