こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は売買契約と同時に行う重要事項説明と注意点について記載していきたいと思います。

先生

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家を売る流れと重要事項説明

家を売る流れ
上記の流れの中で重要事項説明は売買契約の締結前に宅建士から売買の買主に対して行われます。ただ、実務では「重要事項説明と売買契約書への署名捺印」を同日で行う場合がほとんどであるため、売主も重要事項説明に同席し署名捺印をします。

重要事項説明書の説明義務については宅建業法35条に記載があり、説明すべき相手方は下記のようになっております。

宅建業者の立場 説明すべき対象
自ら売買の当事者となる場合 買主となろうとする者
自ら交換の当事者となる場合 取得しようとする者
売買の代理をする場合 買主となろうとする者
交換の代理をする場合 取得しようとする者
賃貸の代理をする場合 借主になろうとする者
売買の媒介をする場合 買主になろうとする者
交換の媒介をする場合 取得しようとする者
賃貸の媒介をする場合 借主になろうとする者
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重要事項説明書の保管義務

一般的に不動産会社は取引の安全のため重要事項説明書を売主・買主分作成してくれます。作成していただいた重要事項説明書の保管義務はありませんが何かトラブルがあったときのため1,2年間は契約書と一緒に保管しておくことをお勧めします。

重要事項説明書の記載事項

重要事項説明書

取引物件関連事項

  • 権利関係
  • 法令上の制限
  • 私道の負担
  • 水道・電気などの施設の整備状況
  • 未完成物件の場合の完成時の形状
  • 区分所有建物の場合の事項

取引条件関連事項

  • 契約の解除
  • 損害賠償の予定額
  • 手付金などの保全措置
  • 支払金などの保全措置
  • ローンの斡旋内容等
  • 瑕疵担保責任の履行に関する事項
  • その他国土交通省令で定める事項
  • 代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額

その他の記載事項

  • 割賦販売に関する事項
  • 供託所等に関する事項

重要事項説明書には上記の事項の記載があります。不動産売買契約書と重複している点がありますが取引条件関連事項は重要なので重複が見られます。その中でも家を売る売主として、しっかりとチェックしておきたいのは下記の点です。

重要事項説明書

契約の解除に関する事項

契約の解除に関する事項につきましてはこちらの「不動産の売買契約と手付金」もご参考ください。契約の解除に関する事項では、万が一、契約が解除された場合の売主・買主双方が負うべき義務と負担について明記してあります(不動産売買契約書にも記載があります)。

  • 手付解除
  • 引渡し前の滅失・毀損の場合の解除
  • 契約違反による解除
  • 反社会的勢力の排除条項に基づく解除
  • 融資利用の特約に基づく解除(ローン特約)
  • 瑕疵担保責任による解除
お客様1

融資利用の特約に基づく解除とは

融資利用の特約に基づく解除とは契約締結後、買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に契約を白紙撤回する特約です。

家を売る側としてはせっかく時間をかけて売主が決まったのに白紙撤回されたのでは、たまったもんではありません。そのため、数百万円など住宅ローンを使わないでも購入できる価格帯の物件の場合、ローン特約を無しにして契約することも多いです。

損害賠償額の予定または違約金に関する事項

売買契約において、損害賠償額や違約金に関する定めをする場合、その額及び内容を重要事項説明書に記載します(不動産売買契約書にも記載があります)。

ローン(金銭貸借)の斡旋に関する事項

買主が宅建業者の斡旋する住宅ローンを利用する場合に、その内容を明記します。宅建業者の斡旋する住宅ローンとは通常提携住宅ローンのことを指し、ここで明記された住宅ローンが「契約の解除に関する事項」で定める「融資利用の特約に基づく解除(ローン特約)」に該当します。

家の売却と重要事項説明書

家を買う場合は重要事項説明書はその名の通り重要ですが、売る場合の重要度は下がります。しかし、不慣れな業者が作成した重要事項説明書では後々、売主と買主との間でトラブルになる可能性があります。トラブルを避ける意味でも一括査定会社などを通して優良な不動産会社へ家売却の媒介を依頼した方がいいでしょう!

また、売主と買主の力関係によって買主に有利な契約書(重要事項説明書)になったり売主に有利な契約書になったりします。売りに出した家を買いたい人が多ければ強気の契約書で、瑕疵担保責任は免責、ローン特約無しなどと売主に有利な契約書にすることができます。

しかし、買いたい人が少なければ瑕疵担保責任は3ヶ月付け、ローン特約ありで契約しないと買主が見つからないかもしれません。ここら辺の最適な調整も不動産会社の腕の見せ所です。今回の記事が不動産売却の参考になりましたら幸いです。