こんにちは家の売却相談ナビです。今回は住宅売却時に知っておきたい不動産業者情報の見方について記載していきたいと思います。住宅(一戸建てやマンション)の売却では一括査定サイトを使い優良不動産会社と媒介契約を結び販売活動をしてもらうことが一般的です。

一括査定サイトなどを通して知り合った不動産業者の場合、査定サイトによって審査されているので問題のある不動産業者の場合は殆どありません。しかし、不動産業者について知っておくことでトラブルに巻き込まれるリスクや、市場価格から乖離した金額で売ってしまうリスクを可能な限り減らすことができます。

先生

空き家や自宅を売るなら

不動産を売るのならばこちらの一括査定サイトが最もおすすめです。査定サイトのメリット・デメリットでも書いていますが一括査定サイトを使うことで悪質な不動産会社に依頼してしまうリスクを軽減でき、適正価格や高価格で不動産売却ができます。

宅地建物取引業とは

不動産業者

不動産業を業態別に分類すると「開発分譲業」「流通業(媒介業)」「賃貸業」「管理業」の大きく4つに大別されます。この中で宅地建物取引業(宅建業)に該当するのは「開発分譲業」「流通業(媒介業)」で、これらの開発や流通を行うためには宅地建物取引業法における許可を受けなかればなりません。

そして、住宅の売却では「流通業(媒介業)」をしている不動産業者へ依頼する必要があります。宅建業を営むには法人、個人を問わず免許が必要でこの免許には2種類あり、1つの都道府県に事務所を設置する場合は「都道府県知事による免許」、複数の都道府県にまたがって本支店を持つ場合は「国土交通大臣による免許」が必要となります。

そのため、具体的には大手不動産会社である住友不動産販売株式会社は大臣免許(国土交通大臣免許(12)第2077号)となっており、地方の比較的小さな不動産会社の場合(埼玉県知事(8)第012●●●号)などと知事免許となっています。

大臣免許と知事免許の優劣

この免許は大臣だから優秀、知事だから優秀ではないなんてことはありませんし、どちらの方が住宅を売る力が強いかはその地域によります。地方の場合、大手よりも地元系の業者の方が地域事情を熟知していることもありますので必ずしも大手が良いというわけではありません。

私が大手の大臣免許の不動産会社を使ったのは東京都にある投資用区分所有マンションを売った1回のみで他の不動産売却では知事免許の不動産業者を使いました。大手の方が重要事項説明書や売買契約書の製本が綺麗なので素人的に見れば信頼できるように感じるかもしれませんが取引内容(売却の値段、売却までの期間など)自体に差はなかったように感じます。

免許の有効期間と違反情報

免許

宅建業の免許には5年という有効期間が設けられています。この有効期間満了後も引き続き営業をする場合には、その有効期間が満了する90日前から30日前までの間に、更新しなければいけません。更新をすると千葉県知事(1)第012●●●号の()内の番号が千葉県知事(2)第012●●●号と1つ増えます。

そのため、ネットなどでは()内の番号が多い方が優秀で信用できる業者とされていますが、実際に私が投資用物件(収益物件)を何度か売った業者は更新回数が(1)〜(12)までありましたが特に差はありませんでした(どの不動産も2ヶ月から6ヶ月程度で売却しています)。

また、例えばA不動産会社は開業18年目で免許証番号は神奈川県知事(4)だったとします。この会社は誠実な顧客対応が評判を呼び、都内だけでは足らず、ついに埼玉県にも営業所を置くことになりました。 そうすると、この会社は神奈川県知事免許から国土交通大臣免許に切り替えなければなりません。 国土交通大臣免許になるとせっかく知事(4)まで上がった数字は大臣免許(1)に戻ってしまいます。

そのため、()内の数字=業者の信頼や実績ということはありません。悪徳な業者については国土交通省ネガティブ情報等検索システムで調べることができますので()内の番号よりもそちらを参考にした方が良いでしょう!

まとめ

私はこれまでに数多くの不動産を売ってきましたが「知事免許と大臣免許」「()内の更新回数」で業者の優劣を判断できるとは思いません。()内の更新回数は参考にしても良いと思いますが、個人的には話してみて合う業者・知識がある業者と媒介契約を結び取引するのが良いと思います。

また、大手より小さな業者の方が大幅な仲介手数料の値引きに応じてくれる傾向が高いので、私の場合、最近では値引きに応じてくれる業者を優先して使っています(笑)今回の記事が住宅売却手続きの参考になりましたら幸いです。