こんにちは空き家の売却相談ナビです。一括査定を申し込んだ後、査定結果が複数の不動産会社から来ます(1社のケースもあります)。査定結果に満足した場合、不動産会社と家を売るための媒介契約を締結しますが家のタイプや売り出しの値段、知識量によって契約の方式をアレンジする事ができます。

家を売るときの媒介契約

不動産査定の流れ
空き家などの不動産を売る流れは上記のようになっております。媒介契約とは家を売るときや家を貸す時に必要な契約で売主と不動産会社との間で契約を締結します。賃貸の媒介の場合は契約書を作成しないことも多いのですが売買の媒介の場合は必ず契約書を作成します。

家を売るときの仲介手数料

家を売るときの仲介手数料につきましては宅地建物取引業法で上限が定められており、下記のようになっております。

不動産の売買価格 業者へ支払う報酬の上限額
200万円以下の不動産 5%+消費税
200万円超〜400万円以下の不動産 4%+2万円+消費税
400万円超の不動産 3%+6万円+消費税
運営者(右)

あまり言わないでくれと言われているのですが私の場合は不動産賃貸業も行っている関係上、保有している不動産の売買をよく行います。買う時には手数料の交渉をしないのですが売るときは仲介手数料を交渉すれば1%位安くしてもらうことは可能です!実際にこの間、売却した埼玉県のマンションでは仲介手数料を1%安くしてもらいました(^^)

媒介契約の種類

媒介契約
(画像引用元:https://machikado-fudosan.com/)

媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約があります。一般媒介契約とは複数の宅建業者に重ねて媒介を依頼できる契約手法です。専任媒介契約とは一般媒介契約と異なり、複数の業者に依頼をする事ができず1社のみに依頼する形式の販売方法です。

専任媒介契約は自己発見取引(自分自身で買主を探して売る取引)を禁止するかしないかで呼び方が異なり、禁止しない場合を専任媒介契約、禁止する場合を専任専属媒介契約と言います。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
自己発見取引 可能 可能 不可
複数業者へ依頼 可能 不可 不可
有効期間 無期限 3ヶ月以内 3ヶ月以内
業務報告義務 なし 1週間に1回以上 2週間に1回以上
指定流通機構への登録 なし 5日以内 7日以内

指定流通機構が導入している情報ネットワークシステムを「レインズ」と言います。レインズには様々な不動産会社が媒介した不動産の情報が掲載されており、レインズに登録する事で自分が媒介契約した不動産会社以外があなたの家を売るために客付け(買主をみつける事)してくれる事があります。

お客様1

媒介契約のポイント

不動産の売るときの媒介契約で最も多いのは専任媒介契約です。専任専属は業者自身が報告義務を1週間に1回以上しなければならず手間がかかるのであまりやりたがらないです(笑)一般媒介は他の業者に顧客を取られてしまう可能性があるためこちらもやりたがらない業者が多いです。

一般媒介契約のメリット・デメリット

専門家から見た一般媒介契約のメリットとしては複数の業者に販売を行って頂けるので早く売れる可能性がある点です。一括査定を行って何度か話をした業者でもいざ販売となるとしっかり業務を行ってくれないことがあります。そういった場合、複数の業者に依頼しておけば販売してくれないリスクを軽減することができますし、間口を広げれば広げる程、色々な方が見る可能性が高くなります。

しかし、デメリットもあります。一般媒介契約は専任媒介契約と比べると業者からするとせっかくの販売活動が無駄になる可能性が高いため、あまり積極的に動いてくれない事が多いです。また、自宅に住みながら売却する場合は沢山の内見や問い合わせに対応しなければならないので大変です。さらに、業務処理状況の報告義務や指定流通機構への登録義務はないため、こちらから積極的に業者とコンタクトを取らないと積極的な販売活動をしてもらえません。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約書

上記は以前私が売った家の専任媒介契約書です。専任媒介契約のメリットとしては業者からの業務処理状況の報告がある点、指定流通機構への登録義務がある点です。業務報告は下記のようなメール形式でしてもらう場合や書面ベースでしてもらう場合がありますが私の場合はメールでもらっています。

不動産会社

不動産会社

●●様
いつも大変お世話になっております。
●●の内田です。
今週のご報告をさせていただきます。

一般公開ネット観覧数(アットホーム) 315 (2週間)
業者間ネット観覧数 98(平成29年 1月 7日~)
業者間図面引き合い数 131(平成29年 1月 30日~)
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業者間掲載許可申請 新規1社
業者の物件確認は35件ございました。
一般資料問い合わせが9件ありました。そのうち3件が詳しい話を聞きたいと再度お返事をいただき対応中です。進展がございましたら随時ご報告いたします。

お忙しいところ恐縮ではございますがよろしくお願いいたします。

そのため、こちらから能動的に動かなかったとしてもある程度は販売活動を行ってくれます。ただ、業者にも当たり、ハズレがあるので必ずしっかりとした販売活動を行ってくれる訳ではありません。専任媒介契約のデメリットとしては専任媒介契約を結んだ業者があまり積極的に動いてくれない場合や地域や不動産についての知識が乏しい場合は売るのに苦労したり、高値で売却することができない点です。

不動産を高く売るための媒介契約まとめ

空き家などの不動産を高く売るための媒介契約では、不動産に対する知識が豊富で積極的に業者とコンタクトを取り能動的に動ける場合は一般媒介契約で複数の業者に販売をしてもらった方が高く売れる可能性があります。

反対に知識が乏しい・なるべく手間をかけたくない等の場合は専任(専属)媒介契約でじっくりと業者に販売を行ってもらった方がいいでしょう!今回の記事が不動産売却の参考になりましたら幸いです。