こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は「雨漏りしている一戸建て住宅(空き家)を売ることができるか?」について書いていきたいと思います。このような物件は築古で接道が悪い立地にあり、資産価値が低いためそのまま放置されているケースが多々あります。

先生

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雨漏りしている一戸建ての売却

雨漏りしている家を売る
普通の家では雨漏りしているとすぐに修繕を行い雨漏りを直すと思いますが長年空き家になっていた家や、相続後放置されていた家などでは雨漏りしているケースがよくあります。このような雨漏りしている家については売ることができないと考えている方もいらっしゃいますが全くそんなことはありません。

上記の画像は雨漏りしている家の天井ですがこのような状態の家でもリフォームやリノベーションをしないで、そのままの状態(雨漏りしたまま)で売ることが可能です。

売ることができた雨漏りしている空き家の詳細

雨漏りしている家

雨漏りをしている家でも売れるということだが、それは土地の価値が高いからだろう?と思っている方も多いと思います。この画像の物件は相続後、3年ほど放置されていた雨漏りアリの空き家ですが売りに出てから3ヶ月程度で売れています(値段は安いですが100万円以上の金額で売買されています)。

雨漏り空き家の詳細

雨漏りしている空き家は建物面積は72㎡、1970年築の木造住宅で雨漏りの他にも和室では白蟻によって基礎が食われています。土地は70㎡で駐車場は無し、地方のため土地の相続税路線価は2.1万円(土地の概算値は183万円)で駅からは徒歩50分以上と駅利用者の需要も見込めない立地です。

さらに悪いことに接している道路は43条1項但し書き道路で、許認可を取らなければ再建築を行うことができません。そのため土地の価値は概算値(183万円)から大幅に減価し建物価値が殆どない(普通は解体費分のマイナス)であることを考えると売ることはほぼ不可能と言える不動産です。

運営者

43条1項但し書きで再建築が難しいケースでは土地の市場価格は路線価からの概算値の50%くらいになってしまいます。そこから建物の解体費を引くと市場での価値は0円以下(マイナス40万円位)と推定できます。

土地の価値と建築基準法条の道路

いきなり43条1項但し書き道路が出てきましたが私達が日常生活で使っている道路は建築基準法で見ると様々な種類に分類されます。

分類された道路が建築基準法条の道路に該当し、その道路に敷地が2m以上接道していなければ再建築を行えないため土地の価値は著しく減価してしまいます。なお、道路の種別などは市区町村役場の建築指導課、公道に関する認定幅員などは土木部管理課などで調べることができ、道路は下記のような種類に分類されます。

42条1項1号 道路法による道路(国道、都道府県道、市町村道などの公道)
42条1項2号 都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市開発法等によって築造された道路
42条1項3号 建築基準法施行日、現在既に存在している道路
42条1項4号 都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で特定行政庁が指定したもの
42条1項5号 私人が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの(位置指定道路)
42条2項 基準時現在、既に建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの(2項道路)
43条1項但し書き 上記以外は原則として建築物の建築は出来ません「その敷地の周囲に広い敷地を有する建築物その他国土交通省例で定める基準に適合する建築物で特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」については例外的に接道義務適用除外となり、建築が認められる場合がある(43条1項但し書き道路)

接道義務

前面道路や接している道路が上記の建築基準法条の道路だとしいても基本的には2m以上接していなければ建物の建築を行うことができません。これを接道義務と言います。そのため、前面道路が42条1項1号道路の問題のない道路だとしても1.5mしか接していないケースではその土地に建物を建てることができないのです。

雨漏りしている価値のない家が売れた理由

家を売るときの費用

雨漏りしている家が売れた理由としては値段が安かったことがまずは影響するでしょう!一般的な感覚では家というと1000万円以上する感覚だと思います。それがボロボロだとしても数百万円で売りに出ていれば反応する人は必ずいます。

また、最近では不動産投資(不動産賃貸業)でボロ物件をリフォームし再生するという手法が確立されています。そのため積算価格ではマイナスの価値しか無い不動産だったとしても投資家から見た収益還元法で見ると十分投資対象として購入出来る物件だったという事も考えられます。

実際に、この物件を購入したのは居住目的ではなく、投資目的の方でリフォームを行い賃貸用の一戸建てとして再生したと聞いています。相続などで引き継いだボロボロの空き家だとしても売り方次第では十分売る事ができますので、まずは一括査定サイトを使って不動産会社へ相談してみる事が大切です。