こんにちは家ナビです。今回は家や自宅を売るときにかかる譲渡所得税について記載していきたいと思います。なお、税金以外にかかる費用につきましては「不動産売却時の仲介手数料と登記費用」で記載しておりますので合わせてご覧いただけると幸いです。

不動産売買と税金

家や自宅を売るときの税金

不動産売買には様々な税金が関係しています。各種税金には課税控除と税額控除があり、課税控除とは税率をかける前の課税価格から一定額を控除するものです。税額控除とは算出された税額から一定額を控除するものとなっており、一般的には算出された税額から直接的に税額を差し引くことができる税額控除の方が減税効果が大きいです。

家を売るときの税金:譲渡所得税

土地や建物を売却した場合、その所得に関わる譲渡所得は他の所得と分離して課税され、税率についてはその保有期間によって長期と短期に区分し、異なる税率を適用することになっています。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は以下のような方法によって計算します。譲渡費用には遠方の家を売るための交通費、仲介手数料、その他売却に必要な費用を加えることができます。

取得費の計算方法

譲渡所得の金額を計算するためにはいくらで取得した財産をいくらで譲渡するのかによって課税の有無が決まります。取得費は一般的に下記のような計算式で計算を行います。

取得に要した費用 家の購入代金、購入手数料(仲介手数料、不動産取得税など)
取得後に要した費用 上下水道の設置費用、リフォーム・リノベーション費用
減価償却相当額 居住用(非業務用)は耐用年数を1.5倍にし、定額法で計算します。[償却費=取得価格×0.9×償却率×経過年数]

なお、取得当時の契約書や領収書が紛失しており、取得費がわからない場合はは譲渡収入金額の5%を概算取得費として取り扱うことが可能です。概算取得費は実際の取得費が判明している場合でも利用可能ですが、一般的には概算取得費を利用すると譲渡所得税が発生してしまうため、あまりお勧めはできません。

非業務用の法定耐用年数

非業務用の家を売る場合の法定耐用年数は下記のような下記の通りとなります(事業用耐用年数の1.5倍となっています)。定額法のため償却率は一定です。

木造 軽量鉄骨 鉄筋コンクリート
耐用年数 33年 40年 70年
償却率 0.031 0.025 0.015

譲渡費用

譲渡時の仲介手数料や収入印紙など、家や自宅を売却するために直接必要は譲渡費用として譲渡収入金額から控除することができます。具体的には下記のような費用が譲渡費用に該当します。

  • 不動産売却時の仲介手数料
  • 契約書に貼る収入印紙代
  • 登記に必要な費用(詳細は「不動産売却時の仲介手数料と登記費用」をご覧ください)
  • 測量費用・分筆費用
  • 更地で売る場合の建物解体費用
  • 売却のために借家人を立退かせた場合の立退料
  • 借地譲渡に伴い、地主へ払った承諾料

長期・短期の区分と税率

短期譲渡所得 長期譲渡所得 長期譲渡所得
5年以下 5年超 10年超
所得税 30% 15% 10〜15%
住民税 9% 5% 4〜5%
合計 39% 20% 14〜20%

譲渡所得税の税率は上記のようになっており、5年以下か5年超えかで税率が異なります(現在は復興特別所得税が加算されています)。所有期間は、取得した日から譲渡した日の属する年の1月1日までの期間で計算します。

運営者(右)

長期譲渡所得は不動産を取得してから6回以上、正月(1月1日)を迎えた場合に適用されます。反対に5回しか正月を迎えていない場合は短期譲渡所得となります。

3000万円の特別控除

居住用財産を売却した場合の特例でもっとも一般的なのが3000万円特別控除です。3000万円特別控除ではマイホームやその敷地などを売却する場合、課税譲渡所得金額の計算上3000万円が控除されます。

適用要件

一般的な適用要件は下記のようになっております。そのため、居住用の家を売った場合、ほとんどのケースで譲渡所得税はかかりません。

  • 現に居住している家屋を譲渡した場合
  • 居住の用に供さなくなった家屋を、その居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡した場合

適用除外

3000万円特別控除の適用除外として下記の事項があります。一般的な家の売買の場合は適用除外に該当することは稀ですが親族に家を売却したケースでは適用除外となり3000万円の特別控除を受けることができなくなります。

  • 家を売却する相手が「配偶者」「直系血族」「事実上婚姻関係にある人」などの場合
  • 併用して適用できない「住宅ローン控除」などを受けている場合
  • 過去3年以内に「3000万円特別控除」「特定の居住用財産の買換特例」などを受けている場合

譲渡所得税と特別控除まとめ

一般的な家や自宅の売却では3000万円特別控除があるため税金がかかることは殆どありません。しかし、3000万円の特別控除を申請するためには譲渡所得の計算明細書や譲渡の日から2ヶ月経過後に発行された譲渡資産の所在地の住民票の写しなどが必要となりますので注意が必要です。優秀な不動産会社の場合、税額控除についても一般的な相談に乗ってくれますので、まずは不動産業者比較サイト(一括査定サイト)を有効活用し優秀な不動産会社を探してみてはいかがでしょう!?