こんにちは家ナビです。今回は家の査定(積算価格法)や土地の売却で必要な土地価格の査定、計算方法について書いていきたいと思います。

土地価格の査定・計算方法

土地価格の査定方法

土地価格の査定計算方法としては一般的には取引事例比較法を使いますが日本では公示価格や相続税路線価、固定資産税路線価が発表されていますのでそれらを使って簡易に計算することもできます。初めて家や土地を売る場合はこの簡易の計算方法を知っていると便利です!!

土地取引の指標となる公的価格

土地取引の指標となる公的価格は下記のようになっております。この公的価格を基準にして不動産会社が査定価格や家の売り出し価格を出すこともあります。

公示価格 基準地価 相続税路線価 固定資産税評価額
評価機関 国土交通省 都道府県 国税庁 市区町村
基準日 1月1日 7月1日 1月1日 1月1日
発表時期  3月末頃 9月末頃 7月初旬頃
評価割合 100% 100% 公示価格の80% 公示価格の70%
目的 一般の土地取引の指標 公示価格を補完 相続税、贈与剤の計算 固定資産税、登録免許税などの計算

上記のなかで最も使いやすいのが相続税路線価と固定資産税路線価です。そのため、私自身が不動産の概算価格を見積もる場合もそれらの数値から逆算して市場価格(公示価格)を出します。

運営者

公的な見解としては公示価格=市場価格ですが実際には公示価格と市場価格には乖離があります。地方では公示価格よりも市場価格が低く、都心では公示価格よりも市場価格が高いケースが多いです。

相続税路線価から土地値を出す方法

東京都八王子市の相続税路線価
(画像引用元:全国地価マップ)
上記は東京都八王子市の相続税路線価です。東京、名古屋、大阪、福岡、仙台、札幌などの大都市の場合は「地区及び地区と借地権の割合の適用範囲を示す記号(下図)」の記載があります。

路線価図

しかし、それ以外の地方都市(下図は山梨県甲府市)では地区の記号(円や四角に色塗りされているもの)がない地域が多いです。路線価図は画像の全国地価マップを参照しても良いですし国税庁のホームページにもありますのでそちらを参照しても良いでしょう!

山梨県の相続税路線価

詳しいことは知らなくても良いのですが知っておくと便利なものとして、上記の赤丸の数字は1000円単位となっており、これに1000円を×と相続税路線価を算出できます(八王子の場合は150,000〜165,000円の相続税路線価ということですね!)。

上の山梨県甲府市の場合で土地面積100㎡の土地値の概算は下記のような公式で求める事ができます。

  • 相続税路線価=39×1,000=39,000円
  • 土地の相続税路線価=39,000円×100㎡=3,900,000円
  • 土地の市場価値概算=3,900,000円÷0.8=4,875,000円

なぜ0.8で割るのかというと公示価格(市場価格)を算出するためです。今回の赤丸の土地100㎡の場合、4,875,000円が土地値の概算ということになります。

土地価格の査定・計算方法まとめ

このような形で土地値を求める事ができます。ただ、あくまで概算なので市場価格との乖離があるケースが殆どです。特に接する道路によって土地の価値は大きく減価する事が知られており、43条1項但し書き道路や2項道路のケースでは上記の4,875,000円の土地も6〜7割程度の市場価値となってしまいます。

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