こんにちは相続遺言ナビです。今回は相続税を計算するために必要な不動産(土地と建物)の評価方法について記載していきたいと思います。亡くなった日の残高がそのまま相続税の評価額となる預貯金とは異なり、土地や建物などの不動産は特別な評価方法を利用し金額を求めます。

土地と建物の評価方法

相続税と不動産

宅地 路線価×面積、固定資産税評価額×倍率
借地権 自用地の評価額×借地権割合
貸宅地 自用地の評価額×(1-借地権割合)
貸家の敷地 自用地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
自宅 固定資産税評価額×1.0
貸家 固定資産税評価額×0.7

不動産(土地と建物)の評価方法は上記のようになっております。自宅に比べるとアパート、駐車場などの貸家貸地は相続税の評価額が低いため節税効果が高いです。

助手

アパートや賃貸用一戸建ては貸家のため固定資産税評価額の70%で相続財産として評価されます。また、土地についても貸宅地となるため評価額が下がります。土地活用の窓口では節税のための土地活用について複数の優良企業を比較検討するとともに、専門知識を持った相談員に相談する事ができるので節税をお考えの方にオススメです!

宅地の評価方法

相続税路線価
(地価マップ)
宅地とは自宅や賃貸アパート、事務所などが立っている土地や貸宅地などの事を言います。宅地は路線価方式と倍率方式のどちらかで評価額を求めます。路線価方式とは上記画像のような路線価図にある路線価×面積で評価額を求める方法です(画像は福井県福井市の路線価図です)。倍率方式とは下記のような倍率表を使い、固定資産税評価額×倍率で相続における土地の評価額を求める方式です。
倍率表

農地・山林・保安林・墓地などの評価額を求める方法

農地や山林などの評価額については通常倍率方式を使って評価しますが、宅地への転用の可能性を考慮し、居住や商店が多いエリアでは宅地比準方式で評価します。

固定資産税評価額が0円の場合

このほかに固定資産税評価額が0円の雑種地などは近傍宅地の1㎡あたりの価格に面積をかけて求めます。近傍宅地は市区町村役場の固定資産税課で確認する事ができますし、固定資産評価証明書を取得するときに近傍宅地を記載してくださいと言えば記載してくれます(市区町村役場によって若干対応は異なります)。

路線価方式・倍率方式での具体的な求め方

登記の費用

路線価方式での求め方は先ほど説明した通り、その宅地が面している道路につけられた路線価に面積をかけて評価額を算出します。路線価とはその道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格のことで公示価格の約8割の水準になるよう設定されています。路線価方式で求める宅地の場合、形がいびつな場合や間口が狭い場合は補正率で調整を行うため下記のような計算式となります。

  • 相続税路線価×補正率×面積=評価額

路線価方式に比べると倍率方式は補正率での補正がないためシンプルな計算式となります。市街地から離れた倍率地域では固定資産評価額に下記のように倍率をかけて評価額を算出します。

  • 固定資産税評価額×倍率=評価額
運営者

倍率地域では地目によって倍率が異なります。一般的に山林や畑、田などの地域では倍率が高く固定資産税評価額の10倍程度の評価となるケースもあるのでそのような土地を多数保有している場合は相続税対策を考えておいた方がいいでしょう!

まとめ

倍率地域の土地を数多く持っている場合「相続になって初めて思った以上の相続税がかかってしまった」なんてこともよくあります。相続税対策を行うためには事前にどれくらいの評価額になる資産を保有しているかを計算する必要があります。納税の場合は厳格な計算が必要となりますが相続税対策では概算で問題ありませんので上記を参考に相続の対象となる資産の額を計算してみてはいかがでしょう!?