こんにちは家ナビです。今回は一戸建て注文住宅を建てる時や土地活用を考える時に大切な用途地域について書いていきたいと思います。

都市計画法と用途地域

用途地域

都市計画法とは計画的な都市づくりを進めるための基本的な法律で、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、さまざまな制限を設けています。これらの制限によっては、対象となる土地の利用範囲が大きく制限を受けることになりますので注意が必要です。

都市計画区域の区分

都市計画法による利用区分は大きく分けると下記の様になっております。

市街化区域 市街化を促進する区域であり、用途地域の定めがある
市街化調整区域 市街化を抑制する区域であり、原則として建物の建築はできない
非線引き区域 市街化区域及び市街化調整区域に関する都市計画が定められていない区域
準都市計画区域 都市計画区域に準ずる街づくりの基本となる区域

市街化調整区域では一戸建ての注文住宅を建築することは原則としてできません。しかし、市街化調整区域でも建築を伴わない駐車場経営などの土地活用については行うことも可能です。

運営者

市街化調整区域では原則として建物を建築することができませんが、以前は「既存宅地確認制度」制度があったため例外的に建物の建築ができました。しかし、H13年の都市計画法の改正により現在は、都道府県などが条例で定めた一定要件を満たし、許可を受けなければ原則として建物を建築することはできません。

用途地域とは

用途地域とは先ほどの市街化区域や準都市計画区域内に定められれているものです。用途地域内では一定の建築物及び工作物を建築することが制限されているため、一戸建て注文住宅の建築や土地活用を考えた場合、用途地域についての知識は重要となります。

第1種低層住居専用地域 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する為に定める地域
第2種低層住居専用地域 主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する為に定める地域
第1種中高層住居専用地域 中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護する為の地域
第2種中高層住居専用地域 主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護する為の地域
第1種住居地域 住居の環境を保護するため定める地域
第2種住居地域 主として住居の環境を保護するため定める地域
準住居地域 道路の沿線として地域の特性にふさわしい業務の利便性を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するために定める地域
近隣商業地域 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行う事を主たる内容とする商業その他の、業務の利便を増進するため定まる地域
商業地域 主として商業その他の業務の例便を増進するため定める地域
準工業地域  主として環境の悪化をもたらす恐れの無い工業の利便を増進するため定める地域
工業地域  主として工業の利便を増進するため定まる地域
工業専用地域 工業の利便を増進するため定める地域
指定無し 用途規制は無いが、斜線制限の他、建ぺい率や容積率の制限を受ける。

トランクルームと用途地域

土地活用でトランクルームを考えている場合でも「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」ではトランクルームの経営を行うことはできません。また「市街化調整区域」でもトランクルームの建築ができないため経営を行うことはできません。

アパート経営や注文住宅と用途地域

土地活用でアパート経営を考えている場合や注文住宅を検討している場合でも「工業専用地域」では住宅の建築を行うことはできません。また、アパートや注文住宅についてもトランクルーム同様、基本的には「市街化調整区域」で建築を行うことはできません。

駐車場経営やコインパーキングと用途地域

駐車場の場合はトランクルームやアパートと異なり用途地域制限の規制を受けないので基本的にはどの様な地域でも駐車場経営を行うことができます。しかし、コインパーキングの場合は用途地域の制限を受けますので注意しましょう!

運営者(右)

一般的にコインパーキングに適しているのは「近隣商業地域」や「商業地域」ですがこれらの用途地域ではコインパーキングに関する規制はありませんのでそこまで気にする必要はないかもしれません。

用途地域まとめ

土地を買って注文住宅を建築する場合や、所有している土地の活用を検討する場合、都市計画法や用途地域による制限を受ける事になります。今回の記事が土地活用や注文住宅を建てる土地の参考になりましたら幸いです。

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