こんにちは家ナビです。今回は不動産売買契約書の注意事項(瑕疵担保責任と危険負担)について書いていきたいと思います。

家の売買と瑕疵担保責任

瑕疵担保責任

買主が家の引き渡しを受けた後、「隠れた瑕疵」によって利用に不都合が生じた場合や、契約の目的が達成できないような大きな欠陥が生じた場合の対処について定めています。

瑕疵担保責任は危険負担同様、民放の「任意規定」となっていることから、契約当事者(売主と買主)の合意によって、その内容を自由に変更することが可能です。地域にもよりますが埼玉県や千葉県、東京都、神奈川県などでは「引渡し完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものに限り、売主は責任を負う」としている場合が多いです。

一方、山梨県や長野県などでは商慣習として瑕疵担保免責(瑕疵担保責任を付けない)で売買することが多いように感じます。ただ、不動産業者によって瑕疵担保責任の取り扱い方は異なりますし、売主側の要望があれば瑕疵担保免責での売買も可能です。

運営者(右)

瑕疵担保責任については、売主が瑕疵の存在を知っていたのにもかかわらず(法律用語で悪意)、その事実を隠して契約した場合、特約は効力を失効し、買主が損害を受けていればその賠償責任を売主は負うことになるので注意が必要です。

家の売買と危険負担

危険負担

危険負担とは家の引渡し前の滅失・毀損に対して誰がどのように危険負担をするかを定めています。天災地変などによって売主及び買主双方に責任なく、引渡し前に売買の対象となる土地建物が毀損または滅失した場合について定めています。

民法では売買契約の成立後から引渡しの日(残高決済の日)までに、売主の責めに帰すことのできない事由で売買の目的物が引渡し出来なくなった場合でも売主は買主に売買代金の全額を請求できるとしていますが、あまりにも買主に不利であり、一般的な不動産売買契約書では特約によって下記のように定められています。

  • 「本物件の引渡し前に、天災地変その他売主又は買主のいずれの責にも帰することができない事由によって本物件が滅失した時は、買主は、この契約を解除する事ができる。」
  • 「前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済みの金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない」

上記は売主にとって不利な特約ですが取引の公平を考えると正しいと思います。

このような条文が不動産売買契約書には入っていますので火災保険については売買契約を締結したからといって解約せず、売買契約後、残高を決済し所有権移転登記を行うまでは引き続き火災保険・地震保険に入っておきましょう!

売買契約後に火災保険や地震保険を解除してしまうと、売買契約から引渡しまでの間に火災や地震、落雷などで家が滅失・毀損した場合、何の保証も受けられなくなってしまいます。

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